张家口祭出“限跌令”背后：房价下跌40%仍未见底 开发商亏本卖房

继岳阳、长春等城市之后，张家口也祭出了“限跌令”。

日前，张家口市住建局、张家口市财政局等四部门联合出台《关于进一步加快完善房地产长效机制的通知》，要求所有项目不得超出备案价格对外销售。通知提到，已取得预售许可的项目不得低于成本进行销售，新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85％销售。

自8月以来，已有多个城市对房企大幅降价采取了相应措施，其中包括岳阳、桂林、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山等。这些城市或直接出台“限跌令”，或通过召开座谈会方式防止“恶意降价”行为，或对相关降价房企进行约谈。

业内人士认为，随着近期市场急剧变化，“限跌令”有望进一步扩围。“今年的‘金九银十’预计是近几年来最冷清的，多家房企资金链压力大，不排除后续出现明显降价的可能性。”

房价“跌跌不休”

对于出台“限跌令”的原因，张家口市住建局房地产监管科科长杜继鑫表示，目前以张家口主城区为例，房价从最顶峰时约13000元／平方米，降到了均价8000多元／平方米。尤其是进入2021年下半年以来，部分房企迫于现金流和销售回款等压力，张家口主城区和周边陆续有多个楼盘，开始降到低于成本价销售。

近段时间，张家口部分项目售价与前期开盘价相比，出现幅度不小的下调。有媒体报道，7月份荣盛城的开盘价格由原先的6000元-7000元／平方米，降至约4000元／平方米，并且赠送车位。此外，根据吉屋网信息，碧桂园森林海项目均价在9月也由6500元／平方米降为5600元／平方米。

因房企降价意愿较强，7月中旬，张家口市住宅与房地产业协会发出倡议，要求各房地产企业严于律己，不得以低于成本价格销售所开发的商品房，杜绝恶意炒作，杜绝故意破坏规范的销售市场秩序。

事实上，不只是新房，张家口市二手房价格也“跌跌不休”。根据线上的二手房挂牌数据，张家口9月二手房均价7851元／平方米，相比去年同期下跌10.21％。

从张家口的房价表现来看，三年前其二手房挂牌价就出现不断下滑的态势，仅在2019年上半年有小幅回升，之后就一路下滑。因此张家口的房地产市场本身处于下行通道中，而非从今年才开始急转，但这种下滑在今年下半年表现尤为明显。

合硕机构首席分析师郭毅认为，张家口的地缘性内生置业需求相对有限，而当地缺少核心的优质主导产业，对于外来人口的吸附能力也不强。“张家口前期房价从五六千涨到一万多，核心是冬奥带来的影响以及京张高铁的建设，拉动了区域一些投资需求，造成房价短期内出现暴涨。”

不过，对于张家口房地产市场而言，2017年之后，环京楼市步入深度调整，多地房价跌幅过半，张家口亦未能幸免。

“张家口楼市缺少接棒的投资客，再加上受整个环京大区域限购措施的影响，最终导致房价进入下行状态。”郭毅告诉记者。

郭毅表示，很多环京区域都没有真正的产业拉动，形不成对区域楼市可持续的推动。区域楼市短期内被投资客热捧，但随着调控到来，市场由狂热恢复到理性状态。

争议“限跌令”

对于降价，有房企人士向记者表达了苦衷。

“现在融资困难，部分房企面临债务到期压力，只能加快卖房回笼资金用来还债。房企宁肯亏本卖房，也不能引发公开市场债务违约，因为一旦违约，整个公司都面临被停贷的风险。”一家总部位于北京的房企营销人员说。

一位房地产行业专家认为，开发商及早出清销售速度较慢的项目，有利于选择更好的销售阵地。“因为就算是等下去，消耗的成本更高，也未必会带来更高的溢价或更快的去化速度。当下尽早出手、尽早回笼资金，是比较理想的选择。”

不过，房企大幅降价并不容易。目前，已有多个城市对房企降价进行限制。其中岳阳对商品住房销售价格提供了官方指导，明确新房销售价格不得低于备案价格的85％；长春要求房地产企业合理申报商品住房预售价格并进行公示，且实际销售不得低于9折的价格销售。

唐山近期则召开了房地产企业座谈会，内容包括打压“恶意降价”以保持市场平稳等内容。昆明也召开了落实“稳房价、稳低价、稳预期”工作要求座谈会，强调加强市场监管及监督，发现扰乱市场现象，尤其是恶意降价行为，情节严重者将停止项目网签。

“通过大幅度降价等措施，换来了市场的轰动和购房者的热捧，降价项目也在短期内通过以价换量取得了较好的销售成绩，并快速回笼了资金。但部分楼盘项目的大幅降价措施给整个房地产市场带来了巨大影响，也给其他楼盘带来了巨大的销售压力。”杜继鑫表示。

专家认为，包括张家口在内的城市出台“限跌令”，是为了保障房地产市场平稳运行，虽然市场处于降温通道，但房价过快下跌对于市场的负面影响非常直接。不过“限跌令”是否能让市场快速恢复到平稳状况值得关注，未来预计还会出台更多配合政策，以推进市场有序发展。